Chuyển tiền từ VN và thủ tục Due Diligence khi mua nhà ở châu Âu.

Khi mua nhà ở châu Âu, ngoài việc tìm hiểu thị trường, tìm hiểu khu vực dân cư, tìm nhà, trả giá, tìm hiểu hành lang pháp lý, thuế thì một trong những thủ tục mà người Việt mình hay mắc nhất đó là thủ tục due diligence. Due Diligence là một thủ tục pháp lý cực kỳ quan trọng. Nếu không qua được thủ tục này hoặc nếu làm không tốt thì người mua có thể bị vướng mắc về pháp lý dẫn tới nguy cơ không không mua được nhà, mất tiền đặt cọc; hoặc mua phải căn bđs không như mình mong muốn dẫn tới những tốn thất không cần thiết.

Vậy Due Diligence là gì và tại sao nó lại quan trọng đến vậy?

Due diligence trong mua bán bất động sản là quá trình kiểm tra, rà soát và xác minh toàn diện các khía cạnh pháp lý, tài chính, kỹ thuật và quy hoạch của một bất động sản trước khi ký hợp đồng mua bán, nhằm đảm bảo tài sản đó hợp pháp, minh bạch, không vướng nợ hoặc tranh chấp, và người mua có đầy đủ thông tin để đưa ra quyết định an toàn. Khi mua bất động sản ở châu Âu, due diligence thường bao gồm:

1. Pháp lý: kiểm tra quyền sở hữu (người bán có toàn quyền bán), tranh chấp, thế chấp, nợ thuế.

2. Quy hoạch (zoning) và xây dựng: xác minh giấy phép xây dựng, quy hoạch, quyền cho thuê.

3. Tài chính – thuế: tính toán các loại thuế, phí, nợ liên quan.

4. Kỹ thuật: khảo sát tình trạng công trình, kiểm tra môi trường, định giá độc lập.

5. Tài chính – AML/KYC: Người mua chứng minh nguồn tiền hợp pháp, tuân thủ quy định chống rửa tiền.

Lưu ý cho bên mua bđs: mục từ 1 -4 là QUYỀN của người mua còn mục số 5 là nghĩa vụ. Khi không thực hiện quyền mà pháp luật cho phép, bạn là người hoàn toàn chịu những rủi ro và chi phí có thể gặp phải (trừ khi chứng minh ĐƯỢC người bán đã cố tình nói dối và che dấu thông tin). Bên cạnh đó, người mua có nghĩa vụ chứng minh nguồn tiền sẽ dùng cho việc mua bđs.

****

Những rủi ro và rắc rối tiềm năng

Dưới đây là một số những rắc rối và rủi ro mà bên mua có thể gặp phải khi không làm hay làm không tốt thủ tục due diligence

1. Rủi ro đầu tiên và rõ ràng nhất là về tài chính. Nếu KHÔNG chứng minh được tính hợp pháp của nguồn tiền, bạn có nguy cơ không mua được nhà và có thể MẤT CỌC. Ở đây, việc QUAN TRỌNG nhất là bạn PHẢI đặt dịch vụ Buyer's Representation hoặc Due Diligence Assistance của chúng tôi TRƯỚC KHI tiến hành trả giá và ký hợp đồng đặt cọc. Honu sẽ làm việc chi tiết với khách hàng để xây dựng một hồ sơ pháp lý vững vàng tránh việc nguồn tài chính của bạn bị từ chối và không thể sử dung để trả tiền mua nhà.

2. Rủi ro về tranh chấp quyền sở hữu do đồng thừa kế, không rõ ràng về thừa kế và chủ sở hữu: VD: luật Malta yêu cầu phải truy nguồn gốc sở hũu của bđs trong khoảng thời gian 30 năm trở lại. Điều này có thể gây rắc rối cho người mua trong trường hợp (rất) khó xác định chủ sở hữu thực sự theo luật (sau nhiều lần chuyển giao quyền sở hữu miệng giữa những người trong gia đình mà không có đăng ký - xẩy ra khá nhiều ở Malta); hoặc trong trường hợp ĐỒNG thừa kế và một số người chưa ký nhượng lại phần thừa kế của họ. Nếu mua, người mua có thể bị kiện ra toà đòi quyền sở hữu.

3. Rủi ro khi xây dựng trái phép hoặc giấy phép xây dựng không đầy đủ: VD: ban công của căn hộ mở rộng quá quy định; căn hộ xây thêm tầng lửng, gara, bể bơi mà không có giấy phép chính thức. Người mua sau này có nguy cơ bị phạt hoặc buộc tháo dỡ và ngân hàng từ chối cho vay vì công trình “không hợp pháp hoàn toàn”. Điều này xảy ra khá nhiều ở Hy Lap, Malta

4. Quyền lợi người thuê: Luật Hà Lan có xu hướng bảo vệ người thuê nhà. Khi một căn hộ đang có hợp đồng cho thuê dài hạn. Theo luật Hà Lan, người thuê có quyền rất mạnh, chủ mới không thể dễ dàng chấm dứt hợp đồng. "koop breekt geen huur"

Khi làm công tác due diligence kỹ lưỡng sẽ giúp phát hiện những rủi ro sớm để từ đó có hướng giải quyết, thương lượng với bên bán hoặc bỏ và tìm căn bđs khác,

• Tranh chấp quyền sở hữu (thừa kế, đồng sở hữu, chưa đăng ký).

• Vấn đề pháp lý/quy hoạch (xây dựng trái phép, hạn chế cho thuê, sai mục đích sử dụng).

• Nợ và nghĩa vụ tài chính (thế chấp, nợ thuế, nợ phí chung cư).

• Rủi ro kỹ thuật/môi trường (ô nhiễm đất, chi phí cải tạo bắt buộc).

• Hạn chế sử dụng trong thực tế (zoning, hợp đồng thuê cũ ràng buộc)

****

Dịch vụ hướng dẫn làm thủ tục DD với nguồn tiền từ Việt Nam

Đối với nhóm khách mua bđs sử dụng nguồn tiền từ Việt nam, Honu sẽ tiến hành các thủ tục; hoặc trực tiếp hướng dẫn khách hàng thực hiện các thủ tục đặc thù sau đây.

1. Đánh giá pháp lý & nguồn tiền

• Xác định tính hợp pháp của nguồn tiền: kiểm tra thu nhập, hợp đồng lao động, hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng tài sản, hay các nguồn vốn hợp pháp khác.

• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn tiền:

  • Sao kê tài khoản ngân hàng VN

  • Sổ tiết kiệm

  • Giấy tờ mua bán tài sản (bất động sản, xe, cổ phiếu)

• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sở chứng minh nguồn thu nhập

  • Hợp đồng lao động, bảng lương

  • Giấy phép kinh doanh / báo cáo thuế

2.Chuyển tiền một chiều từ VN ra nước ngoài

• Thông báo về quy định về việc quản lý ngoại hối tại VN và hướng dẫn việc chuyển tiền một chiều từ VN ra nước ngoài

• Cùng với các Ngân hàng đối tác ở VN, hướng dẫn xin phép chuyển tiền chính thức qua ngân hàng thương mại theo đúng pháp luật Việt Nam.

• Cùng các luật sư đối tác tại VN, hướng dẫn thủ tục xin giấy phép đầu tư (nếu cần thiết)

• Tư vấn và giới thiệu cho khách hàng ngân hàng có lãi xuất ưu đãi hợp lý nhất tại thời điểm chuyển tiền

3. Hỗ trợ ở phía ngân hàng nước ngoài

• Mở tài khoản tại ngân hàng châu Âu (nếu chưa có tài khoản ngân hàng và nếu đủ điều kiện mở TK).

• Hướng dẫn chuẩn bị các giấy tờ mà ngân hàng châu Âu có thể yêu cầu trước khi chuyển tiền từ Việt Nam vào TK của Ngân Hàng châu Âu.

• Đảm bảo tính minh bạch: để tránh bị ngân hàng chặn giao dịch vì nghi ngờ rửa tiền.

4. Quản lý rủi ro & tuân thủ AML/KYC (Anti-Money Laundering / Know Your Customer Regulations)

• Tư vấn cách chuẩn bị hồ sơ minh bạch để tránh bị ngân hàng hoặc cơ quan quản lý nghi ngờ.

• Đánh giá rủi ro quốc gia sở tại: ví dụ Malta, Bồ Đào Nha, Hy Lạp, Ý… có các quy định AML rất chặt.

• Đồng hành khi ngân hàng hoặc bên thứ ba yêu cầu giải trình nguồn tiền.

Dịch vụ Hướng dẫn bên mua làm thủ tục due diligence là một phần trong gói dịch vụ Làm Đại Diện cho bên mua (Buyer Representation) trong suốt quá trình mua nhà từ tư vấn thị trường cho tới việc hướng dẫn làm hợp đồng điện, nước sau khi đăng ký quyền sở hữu bđs của Honu Advisory.

Mời các bạn tìm hiểu kỹ hơn về dịch vụ trọn gói - Làm Đại Diện cho bên mua - Buyer's Representation ở đây.

Honu Advisory strictly condemns and does not support any form of money laundering, financial crime, or other unlawful activities. Our Fund Due Diligence Assistance service is designed solely to guide clients who are unfamiliar with the due diligence process in international property and investment transactions. This service is intended to provide procedural clarity and administrative support only. It does not exempt clients from their legal obligations, nor does it serve as a substitute for compliance with applicable laws and regulations. All clients remain fully responsible for the accuracy, truthfulness, and completeness of the information, documentation, and declarations they provide. Honu Advisory shall not be held liable for any misrepresentation, omission, or unlawful actions taken by clients.

Honu Advisory lên án và không ủng hộ bất kỳ hình thức rửa tiền, tội phạm tài chính hay hoạt động phi pháp nào. Dịch vụ Hỗ trợ Fund Due Diligence của chúng tôi chỉ nhằm mục đích hướng dẫn những khách hàng chưa quen với quy trình thẩm định (due diligence) trong các giao dịch bất động sản và đầu tư quốc tế. Dịch vụ này chỉ mang tính chất hỗ trợ thủ tục và cung cấp sự minh bạch của quy trình. Dịch vụ không làm miễn trừ trách nhiệm pháp lý cho khách hàng, cũng không thay thế nghĩa vụ tuân thủ pháp luật hiện hành. Khách hàng hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực và đầy đủ của mọi thông tin, tài liệu và khai báo mà mình cung cấp. Honu Advisory sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ hành vi sai lệch, thiếu sót hoặc hoạt động phi pháp nào do khách hàng thực hiện.